一、政策背景

　　为创建普宁市高质量发展新局面，充分盘活普宁市低效工业用地、保障优质项目落地实施，规范普宁市国有工业项目用地转让预告登记行为，根据《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号）和《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）等有关法律、法规和规章，结合普宁市实际，市自然资源局起草了《普宁市国有工业项目用地转让预告登记实施细则》（下称《实施细则》），共十四条，包括总体要求、办理预告登记的主要流程和内容及保障措施等部分。

　　二、主要内容

　　（一）为什么要探索国有工业项目用地转让预告登记

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。该条款的设立基于当时特殊的历史背景，通过对建设用地使用权转让时的开发程度作出限制以促进土地的实际利用；随着我国土地市场不断发育完善，相关管理制度不断健全，土地转让25%投资额限制的作用日益削弱相关规定在一定程度上制约了土地要素的自由流动，造成了较高的交易门槛，不利于土地资源的优化配置。

　　为探索完善建设用地使用权转让机制，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，原国土资源部于2017年、2019年先后印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；2021年7月，广东省办公厅印发《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号），提出“开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的国有工业项目用地，涉及转让建设用地使用权的，可先签订转让合同，办理不动产预告登记”。

　　因此，立足于进一步破解体制机制障碍，扫清政策实施堵点，在国家、广东省和揭阳市相关文件指导下，探索研究制定本《实施细则》，一方面是有利于完善普宁市政策体制机制，解决普宁市历史遗留问题；另一方面也有利于充分盘活普宁市低效工业用地、保障优质项目落地实施，助力普宁市高质量发展。

　　（二）国有工业项目用地转让预告登记是什么

　　国有工业项目用地转让预告登记是指按照“先投入后转让”的原则，转让（包括出售、交换和赠与）未完成国有建设用地使用权出让合同约定开发投资总额25%以上的国有工业项目用地使用权，先签订国有建设用地使用权转让合同，经市自然资源局审查同意后办理不动产预告登记，待开发投资总额达到法定要求依法办理不动产转移登记的不动产登记行为。

　　（三）不动产预告登记证明可以做什么

　　国有工业项目用地转让前未办理规划、建设、环评、消防等审批手续的，受让方可凭不动产预告登记证明办理相关审批手续。国有工业项目用地转让前已办理相关审批手续的，可凭不动产预告登记证明办理相关审批手续变更。

　　（四）国有工业项目用地转让预告登记的适用范围

　　国有工业项目用地转让预告登记适用于普宁市行政区范围内，已经以有偿方式取得并办理不动产权属证书，但未完成出让合同开发投资总额25%的国有工业项目用地使用权转让预告登记。

　　（五）申请国有工业项目用地转让预告登记需满足的条件

　　申请国有工业项目用地转让预告登记前，需开展国有工业项目用地预告登记的转让审核，应符合四个条件：一是符合普宁市国土空间规划、控制性详细规划或村庄规划、相关产业规划和环境保护要求；二是已经以有偿方式取得并办理不动产权属证书且未完成出让合同约定开发投资总额25%；三是土地权属清晰，没有争议；四是未被司法机关、行政机关限制土地权利。其中针对第一个条件，在国土空间规划批准生效前，国有工业项目用地预告登记的转让审核应符合城市总体规划要求。

　　（六）国有工业项目用地转让预告登记的工作流程

　　国有工业项目用地转让预告登记的具体流程为：申请转让审核-转让审核-申请预告登记-办理预告登记-预告登记转本登记。

国有工业项目用地转让预告登记的工作流程图

　　（七）转让申请受理单位及注意事项

　　1.国有工业项目用地转让预告登记转让审核的受理单位：普宁市自然资源局。

　　2.转让双方申请国有工业项目用地转让预告登记转让审核，需要提交的材料主要包括：（一）国有工业项目用地转让审核申请书；（二）转让双方的身份证明；（三）不动产权属证书；（四）国有建设用地使用权出让合同；（五）国有建设用地使用权转让合同；（六）属共有且共有人放弃优先购买的，应提供共有人放弃优先购买权的证明材料；（七）属共有且不动产权属证明没有明确共有人各自所占的土地使用权份额的，应提供共有人明确各自所占份额的书面协议或证明材料；（八）设有不动产抵押登记的，提供抵押权人的书面同意材料（《中华人民共和国民法典》实施后对“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”条件约定为“无”的无须提供）；（九）其他必要材料。

　　3.市自然资源局收到转让双方提交的申请材料后，会对国有工业项目用地使用权转让提出审核意见。经审核允许转让但未完成开发投资总额25%的，可以申请预告登记。转让方存在违约行为或涉及闲置土地的，在申请办理不动产转移登记前须依法依规依约处理到位。

　　（八）预告登记申请需要准备的材料

　　1.国有工业项目用地转让预告登记办理预告登记的受理单位：普宁市不动产登记机构。

　　2.转让双方申请办理国有工业项目用地转让预告登记，需要提交的材料主要包括：（一）不动产登记申请书；（二）转让双方的身份证明；（三）不动产权属证书；（四）国有建设用地使用权转让合同；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）市自然资源局审核意见；（七）其他必要材料。

　　3.市不动产登记机构受理国有工业项目用地使用权转让预告登记申请后，对预告登记申请事项进行审核，符合办理预告登记条件的，依法按程序给予办理预告登记，向预告登记权利人核发不动产预告登记证明。服务承诺一般登记情形为3个工作日。

　　（九）为什么要设立预告登记期限

　　由于预告登记并不导致不动产物权发生变动，受让方对不动产享有的是债权而不是物权，《中华人民共和国民法典》规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在一定程度上保护了受让方的利益，对转让方形成限制。为了平衡转让双方之间的利益，避免办理预告登记迟迟无法转本登记，长期限制转让方的处分权，因此规定转让双方可以自行约定预告登记期限。

　　（十）办理预告登记转本登记的条件及相关注意事项

　　已经办理预告登记的国有工业项目用地在完成开发投资总额25%以上后依法办理不动产转移登记。开发投资额的认定，需要以有资质的中介机构出具的审计报告或评估报告为依据。

　　凭市自然资源局审核同意转让的书面意见，转让双方须自能够进行相应的不动产登记之日起九十日内申请办理不动产转移登记，未申请登记的，预告登记失效。

　　（十一）预告登记的注销的情形

　　有下列情形之一的，当事人可以持不动产预告登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料，申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）约定的预告登记期限届满的；（三）国有建设用地使用权转让合同被认定无效、被撤销、被解除的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。

相关阅读：

　　普宁市人民政府关于印发普宁市国有工业项目用地转让预告登记实施细则的通知